🏡 Pavillon familial à fort potentiel, à Sannois, Quartier Voltaire

Prix : 350 000 € (non négociable)
92 m² surface cadastrale – environ 108 m² de surface utile – terrain 368 m²

Dans un quartier calme et résidentiel de Sannois, cette maison individuelle saine offre de beaux volumes, un sous-sol complet et des combles aménageables, sur un terrain clos de 368 m².

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📍 Environnement

Quartier paisible et recherché de Sannois, à proximité :

• des commerces

  • boulangerie à 500m,

  • supérette à 900m,

  • hypermarché à 1.300m,

• des écoles,

  • maternelle à 300m,

  • élémentaire & 

    collège à 700m,

  • lycée à 800m,

• des transports : 

  • Ligne C & H à 1.100m,

  • Ligne J à 1.500 m,

• et des axes principaux : A15/A115 à 1.200m.
  Un cadre de vie agréable, idéal pour un projet familial ou un investissement patrimonial à moyen terme.

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📐 Surface réelle du bien

La maison est enregistrée au cadastre pour une surface de 92 m².
Ce chiffre correspond à la surface habitable stricte telle qu’estimée lors de la déclaration initiale, sans inclure certains espaces considérés comme “secondaires” (couloirs, dégagements, paliers, escaliers, buanderie, lingerie, etc.).

Cependant, les mesures intérieures donnent une surface réelle utile proche de 108 m², en tenant compte de :

• l’ensemble des pièces de circulation (couloirs, entrée, palier),

• les espaces aménagés au 1er étage,

• la zone du palier pouvant servir de bureau,.

Autrement dit, la maison offre plus d’espace de vie que ne l’indique la simple surface cadastrale, ce qui se ressent dans la volumétrie intérieure et la circulation entre les pièces.

Les combles aménageables ajoutent par ailleurs un potentiel supplémentaire, permettant d’envisager à terme une surface habitable supérieure à 135 m² une fois aménagés.

Le prix de vente de 350 000 € a été calculé sur une base prudente de 92 m² habitables, ce qui renforce la cohérence et la transparence du positionnement par rapport au marché local.

🏠 Description du bien

Rez-de-chaussée (≈ 54 m²)

• Entrée et couloir de 3,4 m²,

• Cuisine de 7,4 m²,

• WC séparés de 1,1 m²,

• Séjour principal de 19,15 m² avec cheminée,

• Second séjour lumineux d’environ 23 m².

1er étage (≈ 53,3 m²)

• Chambre 1 côté sud de 

  11,22 m²,

• Chambre 2 côté sud de 10,72 m²,

• Espace bureau (4,5 m²).

• Salle de bains de 5,3 m² (désormais vide, à réaménager),

• Pallier de 2,6 m²,

• Espace de transition vers la SDB et la chambre côté Nord (pouvant servir pour implanter un escalier vers les combles aménageables) : ~ 2,8 m² + 1 m²,

• Chambre 3 côté Nord de 15,1 m².

Sous-sol (~48 m²)

• Garage intégré de 12,8 m²

• Un grand espace de stockage de 12 m²,

• Pièce distincte en terre battue de

  14,7 m² (ouverture à faire pour la connecter au sous-sol)

  ,

• Une cave à vin de 3,8 m²,

• Un espace c

  haufferie de 2,2 m²,

• Un couloir de 2,5 m².

Combles

• Aménageables,

  très beau potentiel selon vos projets..

Cabanon (murs en brique et dalle béton au sol) de ~ 11,5 m²

⚙️ Confort & équipements

• Chauffage par chaudière individuelle au gaz de ville,

• Ballon pour l’eau chaude sanitaire,

• Eau froide raccordée au réseau public (SAUR),

• Électricité (ERDF),

• Tout-à-l’égout.
  

Extérieur

• Jardin contigu

• Façade ravalée en 1978

• Toiture de l’extension refaite en 1978 (isolée, double vitrage dans cette partie)

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🛠️ Travaux réalisés (en 1978)

• Toiture refaite,

• Extension isolée avec double vitrage,

• Ravalement de façade réalisé.

🔧 Travaux à prévoir (transparence totale)

La maison nécessite une rénovation globale et a été décrite en détail afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Travaux nécessaires (structurants ou fonctionnels) :

• Refaire l’électricité (gaînes déjà passées dans l’extension)

• Refaire entièrement la cuisine

• Refaire entièrement la salle de bain

• Travaux de décoration / peinture

• Remplacement des menuiseries côté sud (simple vitrage)

• Reprise de l’enduit sur la zone présentant une fissure

  • 👉 Les artisans l’ayant examinée pensent qu'il s’agit d’une fissure typique des sols argileux du secteur.
    L’intervention est esthétique, pas structurelle.
    Une simple purge + reprise d’enduit suffit.

Ces éléments sont connus mais non intégrés dans le net vendeur.

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💬 Transparence sur les travaux & position sur le prix

La maison est volontairement proposée bien en dessous des prix du secteur, où les valeurs médianes sont autour de 4 968 €/m² en 2025.
Une maison de ce type, entièrement rénovée, s’évalue au-dessus du prix médian, d’autant qu’elle offre :

• des volumes supérieurs à la surface cadastrale,

• des combles aménageables,

• un sous-sol total,

• une extension rare dans le quartier.

👉 Le prix tient déjà pleinement compte des travaux nécessaires.
👉 Merci de ne pas négocier : la transparence est totale, le prix est ferme.

• Prix médian 2024 : 4 294 €/m²,

• Projection médiane 2025 : 4 968 €/m²,

• Évolution moyenne depuis 2014 : +0,7 %/an,

• Les biens les moins chers du secteur (état moyen à rénover) se sont vendus entre 3 400 et 4 500 €/m².

➡️ Ici, le prix proposé correspond à seulement ~3 800 €/m² (350 000 € / 92 m² habitables), avec de la visibilité sur les travaux à prévoir en sus.

Le rapport qualité / potentiel / prix est donc cohérent et équilibré, et ne justifie pas de négociation supplémentaire.

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📌 En résumé

• Très beau potentiel

• Extension de 1978 solide, isolée, double vitrage

• Combles exploitables

• Sous-sol total + cave

• Jardin agréable

• Quartier recherché

• Vente en direct, sans frais d’agence

• Maison individuelle saine,

• 92 m² habitables, 108 m² utiles (sans intégrer les combles et sous-sol),

• Terrain clos de 368 m²,

• Sous-sol complet, combles aménageables,

• Travaux à prévoir, 

• Prix net vendeur : 350 000 € (non négociable).

🤝 Pour les acheteurs vraiment intéressés

Je souhaite échanger uniquement avec des personnes :

• conscientes du niveau de travaux,

• capables de se projeter,

• et alignées sur le prix affiché.

Je peux vous fournir :

• les plans de l’extension de 1978,

• un dossier photo complet,

• les diagnostics.

➡️ Contact via le formulaire si vous êtes sérieux, réellement intéressé et prêts à avancer sans marchandage.

Le pignon Est présente une fissure légère, apparue progressivement et stabilisé depuis de très nombreuses années.
Ce type de microfissure est très courant dans les communes de la vallée de Montmorency et plus largement du bassin parisien, où les sols sont naturellement argileux.

En période de sécheresse, les argiles se rétractent ; lors des pluies, elles regonflent.
Ces variations naturelles provoquent parfois de petits mouvements différentiels qui se traduisent par des fissures fines, verticales ou obliques, sans impact structurel.

Dans notre cas :

• La maison est saine et stable.

• Les artisans ayant examiné la façade ont confirmé qu’il s’agit d'un type de fissure habituel dans le secteur.

• L’intervention à prévoir est simple et classique :

  • purge de la zone fissurée,

  • reprise propre de l’enduit,

  • finition.

💡 Contexte géotechnique local (pour comprendre le phénomène)

La vallée de Montmorency repose sur des sols argileux dits “gonflants”.
Le phénomène est bien connu et documenté par le BRGM et Géorisques, et touche régulièrement les communes de Sannois, Franconville, Ermont, Eaubonne, Saint-Leu-la-Forêt, etc.

Les fissures liées au retrait-gonflement des argiles :

• sont fréquentes,

• sont généralement sans gravité,

• et se traitent par une simple reprise d’enduit, comme dans ce cas précis.

Aucune intervention lourde n’est nécessaire ; c’est un désordre classique du secteur, facile à corriger lors d’une rénovation.